3宗地均达最高限价！保利、邦泰等摘地
2023-03-28 11:20:31 锐理数据
上周，成都完成了2023年的第一拍，4宗地成功出让，其中锦江区地块与高新区地块举牌均达到最高土地限价，进入抽签环节，成交楼面价分别为18500元/㎡、18000元/㎡，前者有25家企业参与抽签，后者更有32家角逐，参拍房企以“央国平”为主，不过也有少量实力民企现身。
【资料图】
由此来看，房企对于成都核心区市场仍然看好，尤其面对优质地块，仍然愿意，也敢于出手。对后市来说，这是一个积极的信号。
今日成都土地市场迎来第二拍，来自天府新区与金牛区的3宗地登上拍卖台，住宅清水限价均为30000元/㎡。从区位上看，这3宗地都有一定的吸引力与竞争优势，最终三宗地吸引到近30家房企现身拍卖现场，除华润、绿城、万科、龙湖等“老面孔”外，也出现了厦门弘垚、福建雄旺等“生面孔”。
一号宗地，天府新区57亩地块，起始楼面价12500元/㎡，土地最高限价14200元/㎡。
锦江生态带地块向来受欢迎，本宗有8家房企举牌竞价，宗地迅速达到最高限价，进入抽签环节，共22个号牌参与抽签。最终，37号邦泰幸运中签，成交楼面价14300元/㎡，溢价率14.4%，成交总价约13.67亿元，住宅清水限价30000元/㎡。
二号宗地，天府新区46亩地块，起始楼面价12500元/㎡，土地最高限价14200元/㎡。
位置与一号宗地相邻，热度也不逊色，5家企业举牌竞价，同样达到最高限价，进入抽签环节，24家企业参与抽签。最终，79号保利成功抽中，成交楼面价14300元/㎡，溢价率14.4%，成交总价约11亿元，住宅清水限价30000元/㎡。
三号宗地，金牛区59亩地块，起始楼面价13500元/㎡，土地最高限价15400元/㎡。
北二环地块，地段较好，6家房企参与竞价，达到最高限价，进入抽签环节，3家企业参与抽签。87号杭州椿实成功抽中，成交楼面价15500元/㎡，溢价率约14.81%，成交总价约13.35亿元，住宅清水限价30000元/㎡。
天府新区·锦江生态带连襟地块
一号宗地与二号宗地均位于天府新区锦江生态带板块，是呈南北分布的两宗连襟地块。值得注意的是，这两宗地都是二度登场，即我们常说的“回锅肉”，只不过，第一次入市的时候，它们还是一个整体：
去年10月，天府新区华阳街道104亩纯住宅用地登上拍卖台，起始楼面价10550元/㎡，最终却因无人应价而流拍。
这个结果在很多人意料之外，但也属于情理之中。规模超百亩，仅起拍价就超过18亿元，按照（当时）出让要求，宗地竞得者还须另外配建建面不少于14.12万的拆迁安置房，且总投资不低于6.17亿元。尤其是处于市场下行期，这个成本与资金压力无疑很能让房企望而却步。
如今再度亮相，一拆为二，规模小了，相应的拿地成本降了，对房企而言，可入手性提高了不少。
除了用地规模缩水之外，此前须“配建安置房”的要求也没有了，但相应的起拍价则由原来的10550元/㎡升至12500元/㎡，成品住宅比例由100%调整为不低于80%；不变的是住宅清水限价，依旧是30000元/㎡。
一号宗地
宗地位置：四川天府新区华阳街道鹤林村五、六组
净用地面积：57.4188亩
土地用途分类： 纯住宅
成品住宅建设比例： 项目要求成品住宅比例不低于80%（以栋为单位），普通装修价格不高于建面3000元/平米。
计算容积率：2.4974
可开发体量：9.56万㎡
起始楼面地价：12500元/㎡
土地最高限价：14200元/平米
宗地限定房价：30000元/平米（清水）
建筑密度： 不大于20%
建筑高度：不小于18米且不高于80米，宜形成两级梯度，高差比不宜低于25%，其中第一级建筑高度不低于70米。
二号宗地
土地位置：四川天府新区华阳街道鹤林村六组，正兴街道云龙村一组
净用地面积：46.3761亩
土地用途分类：纯住宅
成品住宅建设比例：项目要求成品住宅比例不低于80%（以栋为单位），普通装修价格不高于建面3000元/平米。
计算容积率：2.497
可开发体量：7.72万㎡
起始楼面地价：12500元/㎡
土地最高限价：14200元/平米
宗地限定房价：30000元/平米（清水）
建筑密度：不大于20%
建筑高度：不小于18米且不高于80米，宜形成两级梯度，高差比不宜低于25%，其中第一级建筑高度不低于70米。
此前天府新区住宅清水限价最高为28500元/㎡，因此，这两宗地30000元/㎡的限价是目前天府新区的天花板。
从某种意义上来是，最高销售限价代表一种市场预期，就地块素质来说，这两宗地无疑是出挑的，首先是地段：
宗地所在的锦江生态带北接高新，南启天新总部商务区，西与怡心湖板块相连，通过剑南大道、益州大道、牧华路等重要城市干道，以及已经开通运营的地铁5号线、1号线和18号线等，可以迅速连接成都多个重要区域：
☞ 相比周边产城板块，居住属性更纯粹，凭借适中的职住距离，能够大量吸附周边外溢居住需求。
☞ 作为天府新区最早集中开发的板块之一，从引入K12课程的名校天府四中和天府新区华阳小学，到由龙江路小学领办的天府三小、天府十小以及多所幼儿园，再到已运营的中海天府环宇坊与万科生活广场，已通车的地铁1/5号线等……两三年时间，这里已经是一个集齐了优质且丰富的教育资源、人气商业、便捷交通、多元配套的成熟宜居板块，兑现生活没有时间差。
聚焦来看，宗地位于云龙路东侧，益州大道西侧，现代五项赛事体育场东北侧，与锦江直线距离不足1公里，以北靠近绿城桂语江澜与合信33亩地（清水住宅限价均为17700元/㎡），以南为中粮观澜祥云，其中一号宗地西侧紧邻在建的瑞祥东路小学。
从去年天府新区公布的供地清单来看，随着北片区（以沈阳路为界）开发逐渐饱和，拥有更大开发空间的南片区接棒，而这两宗地就位于锦江生态带南片区。
两宗地都是纯住宅用地，容积率2.5，这两宗地形状都很方正，非常利于后期项目排兵布阵。
与“邻居”合信地块、绿城地块相比，本宗地的理论房地差大约为17500元/㎡（清水），更有发挥空间；但与此同时，也少了价格竞争优势，毕竟30000元/㎡清水限价只是最高标准，最终产品定价还需要考虑市场接受度。
（2020年以来锦江生态带成交涉宅地块）
回顾来看，2020年以来锦江生态带成交了7宗涉宅地块，最高成交楼面价为14100元/㎡，拿地者包括华润、建发、绿城、合信等。这些地块组成了目前锦江生态带的住宅房源主力供应，近一年里：
川发天府上城两次取证推出909套高层房源，预售均价约15688元/㎡，主力户型面积约 108-143㎡。
恒大天府半岛分别于去年3月与今年3月取证，共推1304套，均价约13092元/㎡。
华润天府九里为今年入市新盘，已两次取证，共442套房源，预售均价约23507元/㎡。
更早一步入市的华润天府幸福里去年推出了530套房源，24884元/㎡（含精装），户型建筑面积约88~289 ㎡，目前在售房源不多。
与天府幸福里同月入市的华润置地建发天府和鸣已推出881套房源，均价约24682元/㎡（含精装），户型建筑面积约88~371 ㎡。
西派融城推出434套中高层和小高层产品，均价约25131元/㎡。
去年底入市的绿城桂语江澜目前已推出了262套小高层产品，均价约20068元/㎡，房源建面约87~140㎡。
金牛区·二环外住兼商地块
三号宗地
宗地位置：金牛区九里堤中路
净用地面积：59.259亩
土地用途分类：住宅兼容商业
成品住宅建设比例： 该宗地应全部实施成品住宅建设，基础装修标准不超过3000元/平米。
商业占比上限：5 %
计算容积率：2.18
可开发体量：8.6123万㎡
起始楼面地价：13500元/㎡
土地最高限价：15400元/平米
宗地限定房价：30000元/平米（清水）
建筑密度：不大于30%
建筑高度：1.建筑物（含所有建、构筑物及设施）最高点高程不大于航空限高绝对海拔高程652米；2.住宅建筑高度不高于80米；3.沿滨河绿地30米范围内建筑高度不高于18米。
三号宗地位于金牛区九里堤中路东侧，地段优势较为突出：南侧与二环路距离约500米，周边地铁站点较多，其中与地铁7号线九里堤站距离约500米，西侧紧邻西南交大九里校区，与西北侧的锦西中学、成都市九里堤小学直线距离不足1公里，而东侧则临锦江，对后期住宅开发来说，是非常重要的价值卖点。
需要提及的一点是，宗地属于规划的成都蓉北商圈范围内。
蓉北商圈以成渝中线高铁起止站成都站为核心，以“服务国内国际双循环的枢纽型都市商圈”为目标定位，将高标准建设成为“成渝双城商贸极核圈、新一线创意设计先锋地、西部未来商业制高点、人民诗意栖息黄金地、市民精神文化新地标”。
在蓉北商圈18.28平方公里的发展版图中，金牛区独占12.51平方公里。
如今随着成都站扩能改造推进、成渝中线高铁启动建设以及路局片区完成拆迁，将迎来崭新的发展机遇，同时释放大量土地资源，本宗地就是其中之一。
统计显示，2020年以来宗地约2公里范围内成交了3宗地，其中2宗均为商兼住宅地块，目前住宅尚未入市，剩下一宗则是新城德商蓉御天骄用地，彼时成交楼面价为13350元/㎡。
当我们把范围扩大至三公里，还有融信世纪缦云地块，成交楼面价18700元/㎡，项目住宅清水限价 26000元/㎡；以及融侨望云地块，成交楼面价为18000元/㎡，备案均价约26319元/㎡；同时还有待入市的雍景致臻天府地块项目，住宅清水限价为33000元/㎡。
2022年金牛区共成交了12宗涉宅地块，合计约648亩，成交楼面价7400-15000元/㎡，拿地企业以国企和平台公司为主。这是金牛区2023年金牛区的“打头阵”地块，按照供地计划，今年金牛区应该有不少待拍地块在候场。
（2022年金牛区住宅用地成交情况）
住宅方面，2022年金牛区住宅新增供应约100万，备案约54万方，供销比约1.9，供大于求，备案均价约21508元/㎡，在主城区中属于较低水平，基本没有项目备案均价超过30000元/㎡。
文|小白龙
出品| 锐理数据总部新媒体中心